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por Fabrício Chicca*

Primeiro, vou estabelecer em apostar quem vai ganhar a copa do mundo qual segmento vamos focar as discussões, começando pelas questões legais. No texto de 🌝 Carlos Vainer publicado no Blog de Juca Kfouri, o autor refere-se às questões legais expressas por Sônia Rabelo, jurista, no 🌝 Diário do Rio. No primeiro parágrafo, ela não é capaz de expressar com a nitidez necessária quem é o proprietário 🌝 do terreno, que não é a Caixa, um banco público, mas sim um Fundo de investimento imobiliário, portanto fiscalizado pela 🌝 CVM, cujo cotista é o FGTS, administrado pela CEF.

Causa surpresa que a propriedade do terreno não seja explicitada no início 🌝 do texto. Bem como as obrigações de um Fundo de investimento, criado para atuar em apostar quem vai ganhar a copa do mundo uma Parceria Público Privada 🌝 PPP em apostar quem vai ganhar a copa do mundo uma área de operação urbana, informações importantes para que se possa discutir conceitualmente o tema em apostar quem vai ganhar a copa do mundo 🌝 questão.A autora, de fato, e com propriedade, refere-se à Constituição, citando: "é a letra i do art. 5º do Decreto-lei 🌝 3365 que diz: " i) a abertura, conservação e melhoramento de vias ou logradouros públicos; a execução de planos de 🌝 urbanização; o parcelamento do solo, com ou sem edificação, paraapostar quem vai ganhar a copa do mundomelhor utilização econômica, higiênica ou estética; a construção ou 🌝 ampliação de distritos industriais". Contudo, no mesmo artigo 5º, no item "n", lê-se que é considerado utilidade pública "a criação 🌝 de estádios, aeródromos ou campos de pouso para aeronaves". Isso quer dizer que, segundo a constituição um estádio se enquadra 🌝 em apostar quem vai ganhar a copa do mundo algum dos items acima, possivelmente planos de urbanização visando melhor utilização econômica. Algumas linhas abaixo, no § 1º, 🌝 lê-se que a construção ou ampliação de distritos industriais inclui o loteamento das áreas necessárias à instalação de indústrias e 🌝 atividades correlatas, bem como a revenda ou locação dos respectivos lotes a empresas previamente qualificadas.

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O texto indica que 🌝 é factível e previsível que entidades privadas, desde que previamente cadastradas, sejam partes interessadas em apostar quem vai ganhar a copa do mundo desapropriações, no caso o 🌝 exemplo refere-se a indústrias, mas mesmo assim, trata-se de governo desapropriando área privada para outras entidades privadas. A autora refere-se 🌝 à Constituição como instrumento para prevenir que qualquer poder executivo exerça deliberadamente o direito constitucional à desapropriação sem que haja 🌝 interesse público, cometário justo, mas a Constituição menciona que estádios têm utilidade pública. O restante do texto, uma vez que 🌝 a autora não acerta na questão da propriedade do terreno e desconsidera a PPP, torna a teoria das questões legais 🌝 frágeis e pueris.

Em seguida, o autor refere-se à quantidade de estádios na cidade do Rio de Janeiro, hoje três, e 🌝 depois do estádio do Flamengo, quatro. Três estádios significam que dois clubes precisam dividir um estádio, fato raro no futebol 🌝 moderno e prejudicial a grama. Curiosamente, uma análise rápida e comparativa sugeriria que três estádios não são suficientes.

Em São Paulo, 🌝 cada clube da série A tem seu próprio estádio, além do Pacaembu recentemente privatizado, e de uma dezena de outros 🌝 estádios relevantes na região metropolitana da cidade, como a Arena Barueri, o Anacleto Campanella, o Bruno José Daniel, o Estádio 🌝 Primeiro de Maio, o Canindé, entre outros.No passado o Maracanã abrigava os quatro times da cidade, apesar de todos eles 🌝 também jogarem em apostar quem vai ganhar a copa do mundo seus estádios (Gávea, Laranjeiras, São Januário e Caio Martins/General Severiano). Além do tamanho do gramado ser 🌝 16% maior, com atletas percorrendo distâncias maiores durante os jogos, a exigência da qualidade dos gramados era mais baixa e 🌝 o no Maracanã era, via de regra, muito ruim. Aquela qualidade não seria possível hoje.

Uma comparação internacional talvez seja mais 🌝 relevante. No Grande Buenos Aires, excluindo a capital argentina, ou seja, em apostar quem vai ganhar a copa do mundo seu entorno. há 11 estádios para pelo 🌝 menos 20 mil pessoas, dois em apostar quem vai ganhar a copa do mundo Avellaneda, um em apostar quem vai ganhar a copa do mundo Banfield, três em apostar quem vai ganhar a copa do mundo La Plata, um em apostar quem vai ganhar a copa do mundo 🌝 Lanús, um em apostar quem vai ganhar a copa do mundo Lomas de Zamora, um em apostar quem vai ganhar a copa do mundo Morón, um em apostar quem vai ganhar a copa do mundo Quilmes, um em apostar quem vai ganhar a copa do mundo Temperley, um 🌝 em apostar quem vai ganhar a copa do mundo Vicente Lopez, um em apostar quem vai ganhar a copa do mundo Villa Maipú e um em apostar quem vai ganhar a copa do mundo Victoria. Portanto, são 24 estádios dentro da 🌝 Grande Buenos Aires, uma cidade comparável em apostar quem vai ganhar a copa do mundo tamanho, não em apostar quem vai ganhar a copa do mundo geografia, com o Rio de Janeiro, vale destacar. 🌝 E ainda há outros tantos menores, como em apostar quem vai ganhar a copa do mundo Sarandí, para 16.000 torcedores;

Londres é outro exemplo, mesmo que seja considerado 🌝 a farta disponibilidade de transporte público da cidade. Não é apenas a casa dos 40 principais times de futebol, mas 🌝 também de centenas de equipes amadoras e semi-amadoras, muitas das quais possuem seus próprios estádios ou campos.Os 11 maiores clubes 🌝 da capital inglesa competem nas ligas profissionais, que incluem as quatro primeiras divisões, totalizando 92 times. Pela capacidade de seus 🌝 estádios, são eles: Tottenham 62 mil, Arsenal 60 mil, West Ham 60 mil, Chelsea 41 mil, Crystal Palace 26 mil, 🌝 Fulham 25 mil e Brentford 12 mil na 1ª divisão; Millwall 20 mil e Queens Park Rangers 18 mil na 🌝 2ª; e Charlton 27 mil e AFC Wimbledon5 mil na 3ª divisão.

Além disso há ainda Wembley, de propriedade da FA 🌝 (Football Association), com capacidade para 90 mil torcedores. Sem falarmos que na cidade existem equipamentos similares com impacto na malha 🌝 urbana, caso de estádios para Rugby como o Twickenham, que comporta 82 mil, além dos mais modestos, Twickenham Stoop e 🌝 StoneX Stadium para 14 e 10 mil torcedores, respectivamente. Ainda olhando para Londres, Wembley sugere o que deveria ser o 🌝 destino no Maracanã: ser administrado pela CBF, mesmo que o texto não tenha comentado sobre isso, vale o destaque.

Outra menção 🌝 contestável refere-se à distância entre os estádios do Maracanã e o futuro, do Flamengo. A cidade do Rio de Janeiro 🌝 tem a maior dificuldade para expansão imobiliária do Brasil. Tratar como insensatez a proximidade entre equipamentos apenas pela distribuição espacial 🌝 é uma teoria que seria reprovada em apostar quem vai ganhar a copa do mundo qualquer banca de doutorado na Sorbonne ou na UFRJ.

A desigualdade da abrangência 🌝 do transporte público dita uma equação cujo resultado colocará equipamentos dessa magnitude em apostar quem vai ganhar a copa do mundo locais próximos, onde há acesso relativamente 🌝 abrangente a transporte públicos e grandes vias. Portanto, qualquer urbanista trata as regiões centrais das cidades como áreas ideais, de 🌝 fácil chegada, portanto democratizando o acesso.

O posicionamento do equipamento de acordo com a disponibilidade de transporte público e acesso dos 🌝 torcedores seria mais inteligente do que propor uma distribuição homogênea de equipamentos urbanos, cada um, por exemplo, a 10 km 🌝 de distância uns dos outros. Como seria levar 70 mil torcedores a Guaratiba, ou mesmo a Barra da Tijuca?

Citando Buenos 🌝 Aires novamente, e considerando a geografia menos complexa da cidade, ao redor de La Bombonera (57 mil) há outros três 🌝 estádios a menos de 4 quilômetros de distância. Caso do Tomás Adolfo "Palácio" Ducó, do Huracán (48 mil), e os 🌝 de Avellaneda, Libertadores de America, para 42 mil, do Independiente, e o Presidente Perón, El Cilindro do Racing, para 41 🌝 mil torcedores. Os últimos distam apenas 200 metros um do outro.

Hoje já não é possível realizar eventos de grande porte 🌝 em apostar quem vai ganhar a copa do mundo São Januário e no Maracanã nos mesmos dias, por questões de circulação e segurança. Mesmo que os estádios 🌝 fossem a 10 km de distância, os eventos não ocorreriam simultaneamente e situação idêntica ocorre com o Nilton Santos, "Engenhão".

Em 🌝 seguida, o autor refere-se a um problema legítimo: a pouca ativação em apostar quem vai ganhar a copa do mundo dias que não houver jogos. Nesse ponto, 🌝 faltou aprofundar-se mais nas questões urbanas locais, no edital do leilão e nos planos do Fundo de Investimento para o 🌝 terreno. A área permaneceu desocupada por 20 anos, contaminada, murada e abandonada. Confirmamos com incorporadoras que operam no Rio de 🌝 Janeiro o pequeno interesse do mercado imobiliário.

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Com essa perspectiva, há um plano para o terreno elaborado pelo Fundo. Lembremos, o proprietário é um Fundo 🌝 de Investimento que foi criado para ser o braço privado na Parceria Público-Privada (PPP) que desenvolveria a região do Porto 🌝 Maravilha, ou seja, atuaria para desenvolver a região como um fomentador e não um especulador que pode sentar no terreno 🌝 e esperar a melhor hora de colocá-lo no mercado.

No site do Fundo lê-se que "tem por finalidade promover a reestruturação 🌝 urbana da Área de Especial Interesse Urbanístico por meio da ampliação, articulação e requalificação dos espaços livres de uso público 🌝 da região do Porto do Município do Rio de Janeiro, visando à melhoria da qualidade de vida de seus atuais 🌝 e futuros moradores, e à sustentabilidade ambiental e sócio-econômica da região".

A prefeitura é o "P" que refere-se a parte pública. 🌝 O Fundo tem como objetivo desenvolver a região, fomentar o desenvolvimentoimobiliário, ora como investidor, ora como proprietário de terrenos e 🌝 CEPACS. O mercado nunca absorveu o potencial da região, e com isso, o terreno encalhou. Muito grande para um empreendimento 🌝 comercial ou residencial (117 mil m² antes da desapropriação e 86 mil m² com a exclusão da área do terminal 🌝 Gentileza), não havia como ser vendido pelo valor imaginado pelo Fundo.

Duas questões são relevantes: a primeira refere-se ao potencial construtivo 🌝 originalmente pensado para o terreno, que comportaria torres de escritórios de 50 andares. O potencial construtivo para aquele terreno específico 🌝 foi definido para que o terreno abrigasse torres de escritórios. Mas atualmente, o mercado do Rio de Janeiro tem uma 🌝 vacância de 35% nos escritórios, de acordo com a JLL, empresa imobiliária que emite relatórios periódicos sobre o mercado. Ou 🌝 seja, não há demanda para escritórios, e possivelmente o terreno ficaria vazio por muitos anos.

A segunda questão relevante foi o 🌝 movimento do Fundo para melhorar aapostar quem vai ganhar a copa do mundoperfomance financeira. Em 2024, quando estava em apostar quem vai ganhar a copa do mundo estado de iliquidez, seu relatório 🌝 sugeria a venda dos ativos por valores menores do que aqueles pagos originalmente, demonstrando que o terreno não tinha procura.

Para 🌝 tentar viabilizar a comercialização da área, uma consultoria foi contratada para apresentar master plan e estratégia de venda dos ativos 🌝 da área em apostar quem vai ganhar a copa do mundo questão. O documento, disponível no site do Fundo, sugere o desmembramento do terreno em apostar quem vai ganhar a copa do mundo quatro 🌝 partes: duas seriam destinadas a projetos residenciais, e duas, de frente para a Avenida Francisco Bicalho, para edifícios de escritórios. 🌝 Confirmamos a informação de que o Fundo iria de fato desmembrar o terreno.

O autor brevemente toca nesse ponto, mas sem 🌝 a profundidade necessária. Enquanto considero legítima a discussão sobre o que seria melhor para a cidade, um estádio ou edifícios 🌝 comerciais e residenciais, o texto falha em apostar quem vai ganhar a copa do mundo relatar que a parte dos edifícios comerciais não seria lançada nos próximos 🌝 anos e a ativação da região seria comprometida.

A discussão que deveria ser mais aprofundada debateria o que seria melhor para 🌝 a cidade: um estádio, potencialmente operacional em apostar quem vai ganhar a copa do mundo seis anos, ou edifícios residenciais, com ativação positiva, mas não excelente, já 🌝 que se tratariam de condomínios murados, com entrada única e terrenos vazios, por muitos anos, para futuro desenvolvimento de escritórios.

Além 🌝 disso, edifícios de escritórios têm ativação limitada e, nos finais de semana teriam efeitos reduzidos. A possibilidade de um shopping 🌝 é remota; ainda que todos os terrenos sejam vendidos para residenciais e todos estejam ocupados, a área de influência primária 🌝 medida através de isócrona de cinco minutos, distância dirigindo até o empreendimento em apostar quem vai ganhar a copa do mundo todas as direções, seria muito fraca 🌝 para os padrões atuais desses centros comerciais. Essa informação também foi confirmada por mim junto a empresas desenvolvedoras de shopping. 🌝 O próprio terminal Gentileza ainda tem 90% de suas lojas vazias, com uma área locável relativamente pequena de 1.770m2.

Por outro 🌝 lado, a ativação que o estádio poderia provocar fora dos dias de jogos é significativa. A localização atrairá turistas e 🌝 haverá um movimento constante, como hoje acontece na sede do clube. Em São Paulo, o Allianz Parque, em apostar quem vai ganhar a copa do mundo julho 🌝 de 2024 teve 15 mil visitantes, potencialmente gerando 180 mil visitantes ano, o que seria metade dos visitantes do Maracanã 🌝 em apostar quem vai ganhar a copa do mundo 2024.

É factível que boa parte desses 360 mil também visitem o estádio do Flamengo. O ponto é: estádios 🌝 de futebol, bem geridos, contribuem para a ativação das regiões, apenas existindo em apostar quem vai ganhar a copa do mundo algum lugar. No caso, em apostar quem vai ganhar a copa do mundo 🌝 frente a rodoviária do Rio não dá para não considerar o potencial de ativação imediata, mesmo durante as obras.

Para o 🌝 futuro estádio do Flamengo há outras exigências. Um pouco mais de esmero por parte do autor o levaria ao item 🌝 4.2.6 do edital, que exige integração com o entorno, usos diversos ao redor do estádio, como lojas, museu, restaurantes, bares 🌝 e serviços, públicos e privados. Além disso, o projeto deverá prever o desenvolvimento do uso do equipamento, privilegiando uma visão 🌝 urbana de 24 horas de utilidade, durante todos os dias da semana.

Para isso, o edital sugere iluminação, projeção, fachada ativa 🌝 e priorização da mistura de diversas dimensões de Áreas Brutas Locáveis (ABL) com a finalidade de atração de negócios e 🌝 consumidores. O projeto do estádio deverá prever a integração com áreas verdes e espaços livres públicos, promovendo o bem-estar da 🌝 comunidade local, combatendo ilhas de calor usando arborização, paredes verdes e jardins para retenção de enxurradas. Tudo isso exigido no 🌝 edital.

A parte legítima que não foi discutida pelo autor e é continuação da discussão acima deveria ser o debate sobre 🌝 o que seria melhor para a cidade, considerando a realidade: o estádio e todas as exigências acima, ou os terrenos 🌝 vazios ou no futuro edifícios de escritório com ativação limitada e inexistente durante os finais de semana. A contribuição do 🌝 autor seria mais válida se contemplasse a divergência acima. Não apenas discutindo ativação, mas também o comparativo entre arrecadação de 🌝 um estádio contra prédios residencias e comerciais e questões ambientais. Essas discussões seriam mais válidas mas difícil de ser realizadas 🌝 já que teria um caráter especulativo por falta de dados e projeto do estádio.

Há ainda uma questão justa com relação 🌝 ao impacto na mobilidade de vizinhança e ambiental. No trânsito será avaliado quando o projeto for submetido à autoridade local 🌝 - CET-Rio. Sem um projeto, não há como definir qual será, mas imaginar que será alto não é o suficiente 🌝 para determinar êxito ou falha de um projeto. Em universidades essa dedução seria questionada.

É sabido que a CET-Rio é criteriosa 🌝 em apostar quem vai ganhar a copa do mundo suas avaliações, e acredito que o processo de aprovação desse projeto nesse órgão será o mais complexo. Também 🌝 é sabido que caberá ao Flamengo apresentar um plano operacional, ou seja, qual será a estratégia para os dias de 🌝 jogos, e a CET-Rio poderá exigir alteração do sistema viário. Os custos dessas mudanças não seriam da prefeitura, isso ficaria 🌝 por conta do clube.

O autor parece desconhecer o processo de aprovação de projetos nas empresas de engenharia de tráfego no 🌝 Brasil. Recentemente, do Atlético Mineiro foi exigida uma grande obra viária para a aprovação do seu estádio, com custo de 🌝 R$ 212,4 milhões. Além disso recaíram sobre o projeto custos de aprovação ambiental (R$ 95,3 milhões), social (R$ 12,7 milhões) 🌝 e a obra do estádio propriamente dito (R$ 750 milhões). Belo Horizonte, com dois clubes na primeira divisão, tem três 🌝 estádios, o mesmo número que o Rio de Janeiro, com quatro clubes na primeira divisão.

O edital ainda obriga o clube 🌝 a apresentar um plano de mobilidade que inclua o acesso às estações de transporte de massa e medidas para adaptação 🌝 do novo polo gerador de viagens às conexões de vias urbanas existentes. Esse plano somaria na discussão acima entre estádio 🌝 versus torres de escritórios. Tais exigências não seriam feitas a incorporadoras, comprometendo ainda mais a ativação na hipótese de uso 🌝 do terreno para escritórios.

Outros pontos do edital fazem cobranças ao futuro vencedor não seriam feitas a incorporadoras, como plano de 🌝 desenvolvimento social com a participação das comunidades locais no desenvolvimento do seu projeto. Não se faz, normalmente, tais exigências.

Não há 🌝 dúvida nem discussão sobre a necessidade ou importância de escolas, postos de saúde, mas nenhum desses equipamentos seria entregue pelo 🌝 Fundo que detém o terreno. O que se sabe é que o futebol no Rio movimentou R$ 3,96 bilhões, com 🌝 50,9% do Flamengo, segundo a Prefeitura do Rio. Com seu estádio próprio e potencial de receita ainda maior, é plausível 🌝 acreditar que a prefeitura arrecadará ainda mais e potencialmente poderá investir nos equipamentos necessários. No momento ela não está empregando 🌝 capital nesse processo de desapropriação, mas sim aumentandoa arrecadação em apostar quem vai ganhar a copa do mundo alguns anos.

Finalmente, um comentário com relação ao lance mínimo 🌝 de apenas R$ 138 milhões. Um laudo pericial foi entregue e aprovado. Minha experiência sugere que o valor está abaixo 🌝 do que poderia ser, mas uma pequena nota, discreta no final do documento, nos lembra: "o custo do terreno não 🌝 considera a descontaminação do mesmo". Mesmo que não custe muito para fazê-lo, contaminação não combina com incorporador, que avesso ao 🌝 risco, tende a diminuir o apetite por locais assim, diminuindo a liquidez e aumentando o risco de ficar desocupado.

Importante lembrarmos 🌝 que o Fundo venderia o terreno em apostar quem vai ganhar a copa do mundo partes, receberia o pagamento em apostar quem vai ganhar a copa do mundo anos, talvez de forma parcelada, permutas, 🌝 e mesmo assim parte do terreno poderia permanecer desocupado por anos. Na desapropriação será pago à vista, inteiro, portanto, cabe 🌝 uma conta financeira comparando o pagamento a vista, contra um pagamento futuro incerto.

Outro ponto importante, igualmente negligenciado pelo autor foi 🌝 o acordo feito entre a Prefeitura e o Fundo que, além de expandir o prazo e a área para o 🌝 uso das CEPACS, "perdoou" dívida de R$ 4,3 bilhões que o Fundo tinha com a própria prefeitura. O Fundo não 🌝 pagou o Prêmio pela Opção de Compra (POC) dos CEPACS no valor de R$ 4,3bilhões. O Fundo e o CCPar 🌝 (atual denominação da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto) no dia Em 9 de agosto de 2024, firmaram 🌝 um Instrumento Particular de Transação e Outras Avenças ("acordo").

Essse "acordo" mudou o status do Fundo de iliquidez para liquidez, como 🌝 registrado em apostar quem vai ganhar a copa do mundo seu relatório anual. Não dá para dizer que o Fundo, na relação entre ele e a prefeitura, 🌝 está sendo prejudicado. Acredito que a prefeitura deve mais explicações com relação a esse "acordo", mas o texto não se 🌝 refere a isso, infelizmente, raso mais uma vez. Aí havia um ponto para ser explorado, esse não se relaciona com 🌝 o estádio nem com o Flamengo, mas com a cidade e os contribuintes. O autor não o fez. Considero alguns 🌝 pontos legítimos no texto, mas que foram negligenciados e pouco explorados, conferindo uma contribuição pobre ao debate.

* professor da faculdade 🌝 de arquitetura da universidade de Victoria em apostar quem vai ganhar a copa do mundo Wellington na Nova Zelândia - Phd e Mestrado em apostar quem vai ganhar a copa do mundo arquitetura - 🌝 Pós Graduado em apostar quem vai ganhar a copa do mundo Real Estate Marketing pela universidade de British Columbia no Canada e líder da pesquisa internacional sobre 🌝 estádio de futebol Stadia.

Texto em apostar quem vai ganhar a copa do mundo que o autor apresenta e defende suas ideias e opiniões, a partir da interpretação 🌝 de fatos e dados.

** Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do apostar quem vai ganhar a copa do mundo

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