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Por Letícia Marques e Thiago Lima ♣ — Rio de Janeiro
09/07/2024 04h00 Atualizado 09/07/2024
O futuro estádio do Flamengo caminha para ser no Gasômetro, ♣ mas o sonho passa fundamentalmente pela Gávea. Assim como acontece com o Vasco na reforma de São Januário, o plano ♣ da casa própria rubro-negra vai envolver a aprovação na Câmara de Vereadores de um projeto de lei para usar o ♣ potencial construtivo da sede do clube.
Obra de bilhões: o projeto do novo estádio do Flamengo
A Transferência do Direito de Construir ♣ (TDC) é o instrumento urbanístico que confere ao proprietário de um lote a possibilidade de utilizar seu potencial construtivo em ♣ joga outro local, vendê-lo a outro proprietário ou doá-lo ao poder público, segundo a norma da Prefeitura do Rio. Com ♣ a intenção de levantar o estádio sem a necessidade de uma SAF específica, a TCD é vista como principal fonte ♣ para obter recursos para a construção.
Mas o Flamengo pode usufruir do potencial construtivo mesmo não sendo proprietário do terreno da ♣ Gávea, que foi cedido ao clube pelo município em joga 1931 em joga forma de enfiteuse (convenção pela qual o ♣ dono transfere para outrem o seu domínio útil em joga troca de um foro)?
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Sede do Flamengo na Gávea — : Gilvan de Souza / Flamengo
Para entender a questão, o ge consultou Felipe Fonte, ♣ professor da FGV Direito Rio, especialista em joga Direito Administrativo, e Debora Sotto, advogada na área de Direito Urbanístico e ♣ Ambiental no Tojal Renault Advogados, especialista em joga Direito Urbanístico.
O Flamengo pode ter algum entrave para usar o potencial construtivo ♣ por causa de a área ser originariamente do governo?
Felipe: - A gente tinha no passado o regime da enfiteuse, que ♣ é o aforamento. Esse é um modelo muito antigo que já se usava na época do Brasil Império. E nesse ♣ modelo como funciona? Tem uma separação da propriedade, você entrega os direitos de usar, gozar e dispor da coisa para ♣ uma pessoa, e fica uma outra pessoa titular da propriedade em joga si. Chamamos esse titular de "nu proprietário", ou ♣ seja, um proprietário sem os direitos da propriedade. E o outro é um enfiteuta, quem recebe esses direitos sem ser ♣ o proprietário. O Enfiteuta tem a obrigação de efetuar o pagamento anual de foro, um valor incidente sobre a coisa, ♣ um percentual, e tem o laudêmio, quando ele aliena essa possibilidade de explorar a propriedade.
- No regime do código 16, ♣ a enfiteuse tem caráter perpétuo. Portanto, o Estado não pode desfazer. Ela é, para todos os efeitos, eterna até que ♣ a coisa seja destruída, o imóvel imploda, pegue fogo, o mar invada... Ou pode ser que haja reunião entre a ♣ "nu propriedade" e os atributos da propriedade. A discussão envolvendo a PEC das praias, por exemplo, é sobre o fim ♣ das enfiteuses nos terrenos de Marinha, onde há esse modelo de aforamento. Então, a resposta da pergunta que me fizeram ♣ é negativa, o Flamengo pode negociar o potencial construtivo porque ele é o titular dos direitos inerentes à propriedade.
Especialista em ♣ joga Direito Urbanístico explica se Flamengo pode usar potencial construtivo
Debora: - A enfiteuse não é mais contemplada no ordenamento jurídico ♣ brasileiro, na reforma do Código Civil Brasileiro em joga 2002 ela foi retirada do hall de instrumentos que estabelecem direitos ♣ reais. Mas as enfiteuses que já haviam sido constituídas no país continuam valendo. No instituto da enfiteuse, se estabelece um ♣ desdobramento entre o pacote de direitos e deveres que compõe o chamado direito da propriedade. O titular do domínio, ao ♣ constituir uma enfiteuse, ele transfere ao foreiro, no caso o Flamengo, o direito de usar, gozar, construir, estabelecer atividades no ♣ imóvel, ficando o proprietário original com direito de base. Continua titular do domínio, mas aquilo que nós chamamos de domínio ♣ útil, que é a faculdade de utilizar o imóvel mesmo, passa para o foreiro. E a enfiteuse é constituída à ♣ perpetuidade. Enquanto o Flamengo cumprir os termos da enfiteuse, pagar o laudemio, as taxas anuais do Estado, ele se mantém ♣ como titular do foro.
- Se o Flamengo quisesse reformar ajogasede poderia. E ele precisaria, possivelmente, utilizar potencial construtivo. ♣ Se em joga tese o titular do domínio útil poderia ampliar ajogasede social, então, também em joga tese, ♣ poderia também alienar esse potencial construtivo por meio daquilo que a gente designa como transferência do direito de construir. Que ♣ é o instituto do Direito Urbanístico, pelo qual, mediante autorização legal por meio de lei aditada pelo município, o titular ♣ de um imóvel, caso não possa construir a mais no seu terreno em joga decorrência de imposições da legislação urbanística, ♣ ele é excepcionalmente autorizado a negociar no mercado privado esse potencial construtivo. Na minha opinião, não haveria obstáculo para que ♣ o Flamengo, como titular do domínio útil, pudesse ser o beneficiário da transferência do potencial construtivo dajogasede social. ♣ O Estado, enquanto senhorio da enfiteuse, não faria jus, ao meu ver, a esse potencial construtivo passível de transferência.
O fato ♣ de a sede da Gávea não ser tombada pelo Patrimônio Histórico, como é São Januário por exemplo, é melhor ou ♣ pior para o Flamengo em joga relação ao potencial construtivo?
Felipe: - Se a pretensão é alienar o potencial construtivo para ♣ transferir para um outro lugar, outra parte da cidade, na minha opinião não faz nenhuma diferença o tombamento. O tombamento ♣ aí é outra coisa, tem a ver com a impossibilidade de modificação dos caracteres atuais do imóvel, com criação de ♣ deveres de preservação para o proprietário e para o próprio poder público. Dentro desse mecanismo que o município criou para ♣ poder incentivar o desenvolvimento econômico dos clubes, enfim, eu não vejo nenhuma diferença entre uma coisa e outra.
Especialista em joga ♣ Direito Urbanístico avalia se a Gávea não ser tombada é melhor ou pior
Debora: - A situação do Flamengo é diferente ♣ de tudo porque a sede da Gávea não é tombada. O que aconteceu é que, por causa de uma lei ♣ municipal aprovada na gestão do prefeito César Maia, o Flamengo e outros clubes com campos de futebol existentes na cidade ♣ do Rio de Janeiro tornaram-se áreas não edificantes. O que isso quer dizer? Que são áreas que não vão mais ♣ poder ser adentradas, os clubes não vão poder transformar os seus campos de futebol em joga prédios ou casas. Essa ♣ é uma lei que foi editada para proteger, como um bem cultural da cidade do Rio de Janeiro, a atividade ♣ esportiva nesses campos. Isso não é tombamento, mas é uma restrição de caráter urbanístico muito próxima do tombamento. E que ♣ pode, sim, mediante previsão de lei municipal, autorizar a transferência do potencial construtivo para outros imóveis.
- A situação expressa uma ♣ capacidade de inovação da prefeitura do Rio de Janeiro, no manejo desses instrumentos de direito urbanístico, que é muito interessante. ♣ Então é impossível dizer se essa solução é melhor ou pior do que o tombamento para o Flamengo. Ela é ♣ inventiva, original, e ela só para em joga pé, só se justifica, por conta dessas leis prévias que declaram a ♣ atividade futebolística como um bem cultural do Rio de Janeiro. Inclusive, a atividade esportiva do Flamengo foi reconhecida como um ♣ bem imaterial, passível de proteção como patrimônio histórico cultural no município do Rio por uma lei municipal específica. Veja bem, ♣ não foi o tombamento da sede do Flamengo, não é um tombamento de um bem material, é o tombamento do ♣ Flamengo enquanto um bem imaterial valioso para a população da cidade e do país como um todo.
Uma pessoa poderia mover ♣ ação popular ou no Ministério Público para questionar o uso desse potencial construtivo? Nesse cenário, é possível prever o entendimento ♣ da Justiça?
Felipe: - O ajuizamento de ação popular ou do Ministério Público não depende da existência do direito. As pessoas ♣ podem ajuizar essas ações porque acham que têm direito, o judiciário depois vai avaliar se o direito existe ou não. ♣ Esse instrumento de transferência do potencial construtivo para fins urbanísticos é um negócio relativamente novo e eu não sei se ♣ há jurisprudência sobre o assunto. Nos anos que estudei direito civil e direitos reais, isso não tinha. Então ninguém discutia ♣ se o enfiteuta podia transferir potencial construtivo ou não. Mas pensando no ponto de vista teórico do problema, como o ♣ enfiteuta reúne em joga si todos os atributos próprios da propriedade, exceto a própria propriedade, se pode até alienar a ♣ coisa para terceiros, não me parece que seja absurdo entender que ele possa abrir mão de uma parcela do potencial ♣ construtivo. Em princípio, dentro dessa lógica de que a própria disposição do bem cabe a um enfiteuta e o "nu ♣ proprietário" não tem nada a dizer sobre isso, não vejo problemas em joga o clube ceder o potencial construtivo.
Especialista fala ♣ sobre ação judicial para vetar uso do potencial construtivo da Gávea
Debora: - Questionamento judicial é sempre possível. Nós estamos em ♣ joga um estado democrático de direito, onde qualquer pessoa que identifique numa determinada decisão do poder público um potencial lesivo ♣ ao erário ao patrimônio público pode mover uma ação judicial questionando isso, que é o caso da ação popular. Ou ♣ pode representar o Ministério Público, mover um outro tipo de ação questionando essa grande operação jurídica montada pela prefeitura por ♣ meio de uma desapropriação civil pública. Isso pode acontecer porque a operação toda é bastante original também pela outra ponta, ♣ que é a desapropriação por hasta pública como tendo vocação para receber um estádio de futebol. Eu digo que é ♣ muito engenhoso porque a prefeitura está financiando indiretamente, sem desembolso de dinheiro público, a aquisição do terreno pelo Flamengo.
- Está ♣ facilitando essa aquisição e também financiando de maneira indireta, através da transferência do potencial construtivo, a própria construção do estádio. ♣ Em vez de pagar o preço por meio de outorga onerosa para a prefeitura, os outros investidores vão comprar do ♣ Flamengo por meio da TDC. Então, a prefeitura vai deixar de receber recursos através da outorga onerosa ao longo do ♣ tempo. (...) É inovador, ousado, mas tem lastro na legislação municipal do Rio, tem lastro na legislação federal que trata ♣ da desapropriação, tem lastro no Estatuto da cidade e se justifica diante desse grande plano de renovação urbana que o ♣ Rio de Janeiro já vem desenvolvendo há mais de uma década para a requalificação urbanística da região do Porto Maravilha. ♣ É possível que haja contestação judicial, mas acho que a prefeitura e o Flamengo tem condição, tem fundamento legal para ♣ defender a implantação do estádio por meio do manejo desses instrumentos de Direito Urbanístico.
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Flamengo entende que não haverá problema
Piscinas da sede do Flamengo na Gávea — : Divulgação
Fla não ♣ vê empecilhos
Internamente nos corredores da Gávea, o departamento jurídico entende que não há empecilhos sobre o tema, pois o Flamengo ♣ tem direito de construir na Gávea: levantou o prédio com recursos próprios e em joga outros anos fez até um ♣ projeto de um shopping na sede, mas que acabou não saindo do papel. Logo, se é permitido construir, o clube ♣ também poderia usar o potencial construtivo em joga outra área da cidade ou vendê-lo.
Assim como aconteceu com o Vasco, esse ♣ projeto de lei deve passar pela Câmara de Vereadores, onde o Flamengo conta com o lobby de seu vice-presidente de ♣ futebol, Marcos Braz, que também é vereador e está na Frente Parlamentar sobre o assunto. No caso do rival, o ♣ processo levou cerca de sete meses ao todo. Enquanto isso, a diretoria aguarda a prefeitura lançar o edital do leilão ♣ para comprar o terreno do Gasômetro apósjogadesapropriação.
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